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自住商品房沖擊市場 北京樓市明年整體競爭加劇
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11月30日，北京首個自住型商品房項目豆各莊"禦景灣"開始在網上接受購房申請，導致自住型商品房申請網站首日癱瘓。在自住型商品房申請火爆的同時，普通住宅銷售的觀望情緒卻與日俱增。
目前，自住型商品房的土地出讓已完成全年2萬套的目標，甚至在向3萬套發起沖擊。顯然，在這些定價"低於市場價30%"的自住型商品房沖擊下，住宅市場需求開始出現分化。剛剛過去的11月，北京市純商品住宅網簽僅4030套，環比上月下降33.1%，比去年同期下降50.0%，創下北京2012年2月以來21個月的新低。
受此影響，部分購房群體已逐漸將目光轉向自住型商品房，普通商品住宅的購買意願下降，連商住項目也借勢熱銷。
購買力分流
自住型商品房對樓市格局的改寫已經初露端倪。11各銀行房貸利率比較2016信貸年息月，在"京七條"和自住商品房的沖擊下，普通住宅市場成交量遭遇瞭21個月來的新低。
根據偉業我愛我傢市場研究院數據顯示，11月全市成交均價超過2.7萬元/平方米，創有記錄以來新房交易均價的新高。同期北京市二手住宅成交11355套，較10月上漲5.2%，較2012年同期下降21.4%。11月二手房住宅均價30516元/平方米，環比上漲2.91%，同比上漲27.16%。
新房成交量下降的同時，12月待入市的26個新盤中，五環內零供應，入市項目以近郊區縣供應為主，朝陽僅1盤入市，海淀、東城、西城零供應。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析，今年10月僅有10個樓盤推盤，11月也隻有16個樓盤入市，這與三季度月均20個項目推盤相比明顯萎縮，"京七條"和近期自住型商品房政策的迅速入市也令部分意向購房人意願轉移，供應量斷檔直接影響市場交易量。同時，由於多數企業基本完成年內銷售計劃，推盤積極性降低，胡景暉預計今年很難延續往年年底交易量創年內新高的局面，未來一到兩個月北京樓市都將在相對低迷中度過。
11月整月共成交11355套二手住宅，成交量環比上月上漲瞭5.2%，而同比卻是下降瞭兩成之多"自住型商品房造成的購買力分流，也已經傳導到二手房市場。"。北京美聯市場研究部高級經理張磊分析認為，由於政策趨嚴、房產稅擴容等政策預期逐漸升級，購房者逐漸進入觀望。同時高房價、高稅費也逼退瞭試圖購買二手房的"剛需"，再加上自住型商品房的進入正軌，也在逐漸改變著二手房市場原本的購買結構。
競爭加劇
到底自住型商品房對未來平抑北京房價可以起到多大作用，從新入市項目報價情況已經可以看出變化。
根據亞豪機構的監測，11月入市項目價格快速上漲的勢頭已出現漸弱，平價入市或者價格小幅上漲的項目明顯增多。其中位於東南五環潤楓領報價為2.6萬元/平方米，相比上期上漲4%；位於通州的華遠銘悅世傢報價2.2萬至2.3萬元/平方米，基本與上期持平；而大興區的純新盤項目眾美城以1.65萬元/平方米的價格入市，在所屬區域內也處於平價水平。
"這說明這一定價區間的項目，與自住型商品房購買群體重合，最先受到瞭影響。近期入市的自住型商品房豆各莊項目、東壩項目，已經吸引瞭大量東部區域的購買力。"亞豪機構市場總監郭毅對此表示。
截至11月20日，北京公開拍賣13宗配建"自住型商品房"地塊，合計配建面積156萬平方米。從目前數據看，年內2萬套的任務超額完成，預計全年可能接近3萬套，而這些住宅都將在明年二季度開始集中入市，無疑會對2014年下半年市場產生巨大沖擊。
"自住型商品房的入市一定會對各個層級的市場都產生影響，中低端的項目要在價格上應對競爭，高端項目更是要在質量上體現出性價比。"北京市房協秘書長陳志表示，加快自住型商品房入市，是今明兩年北京市住建委方面的工作重點，而明年的北京樓市，也將圍繞自住商品房的入市產生一輪更為嚴酷的競爭。北京樓市後續的調控措施將逐漸轉向高端市場由商品房主導，中端市場由自住型商品房主導，低端市場由保障房主導的新格局。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-09/07342528717.shtml
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