房地產黃金10年是否臨近結束？
市場對於未來中國房地產何去何從依然爭論不休。若將過去伴隨房價快速上升，參與方掙得盆滿缽滿的10年稱為中國房地產的黃金10年，站在當前的時點上，筆者傾向於認為中國房地產的黃金10年已臨近結束。
尋究過去10年房價快速上漲的根源，首先是剛需的釋放。一方面，1998年住房改革制度的頒佈，將延續瞭近半個世紀的福利分房拋向市場，按揭信貸等政策支持將城鎮居民改善住房條件的需求徹底釋放，過去十餘年城鎮居民人均居住面積由約20平方米上升至2012年的33平方米即是最好的說明；另一方面，過去十年是我國城鎮化推進速率最為陡峭的十年，每年兩三千萬非城鎮人口進入城市定居，新增城鎮人口的居住需要對城市住房形成巨大的需求。
投資性需求也急劇膨脹。中國人歷來有高儲蓄的習慣，過去十餘年我國外匯儲備快速增長、社會貨幣投放激增，購置房產不失為最好的財富配置方式，而房價快速上升配之以高杠桿按揭，房地產投資回報數倍放大，投資和投機需求均急劇膨脹。
與此同時，多層次住房保障體系的缺失造成住房需求全部走向商品房市場，土地供應不足、投資開發主體囤地不開工等造成供給的不足，另外土地制度的雙軌制造成大量小產權等住房供應得不到確權，從而變相加劇瞭住房供應的不足。供需矛盾持續，隻能以價格的上漲來調解。
時至今日，重新梳理供需矛盾的格局變化，中國房地產未來的演進路線也許會逐漸清晰。從改善性需求來看，當前我國城鎮居民人均居住面積已達33平方米，已接近甚至超越一些發達經濟體的水平，且隨著我國房屋竣工面積的增長，該指標仍在進一步改善，我國總體改善性需求對住房新增需求的邊際壓力逐漸減弱。從城鎮化來看，2012年我國官方的城鎮化率為52%，過去十年城鎮化率年均增長約1.3個百分點，根據我國政府制定的城鎮化率嘉義票貼~各家銀行中小企業貸款利率比較推薦目標分析，未來年均新增城鎮化率約1個百分點，且呈逐漸下行態勢。再從投資性需求來看，目前我國主要城市均執行較為嚴厲的限購限貸政策，政策目標精確打擊投資投機需求，力求住房去投資化。從我國住房供應能力來看，與10年前我國商品房竣工3億至4億平方米相比，2012年我國商品房竣工面積達9.9億平方米，其中住宅竣工面積達7.9億平方米，2012年我國新開工商品房面積17.7億平方米，其中住宅約13億平方米，商品房的供應能力已大幅改善。預計月扣1/3年金
在住房制度方面，保障房建設依然是政府完善住房體系的重點工作之一，土地制度改革也有望化解多年來土地供應不足、小產權房無法合法流通的矛盾。另外，我國購房群體過度年輕化透支潛在需求、當前房價水平下普遍較低的租金回報率水平也在一定程度上預示著未來購房需求或不可持續。(摩根士丹利華鑫基金 周寧)
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-07-29/08223385501.shtml
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