房產市場加速分化 開發商撐住不降價
餘寒
這是一場地產商們的盛宴，3月19日，北京國貿大飯店，中國房地產研究會為房地產企業頒發獎項，表彰他們在過去一年中的優異表現。頒獎臺上的耀眼燈光和昂揚音樂轟轟烈烈，但坐在臺下等待領獎的房地產商們卻並沒有往日的激進和憧憬。
2013年，房地產業依然保持迅猛姿態。當年，前十強房地產企業銷售總金額達到10789.8億，占中國房地產開發企業五百強銷售總額的近三分之一。
飄紅的銷售數據留給瞭2013，高價拿地的考驗推到瞭2014。然而，開年的氣氛似乎不太對，地產板塊一路下挫，個別樓盤開始拋售，興潤置業資金鏈斷裂等一系列利空消息讓地產商們緊張起來。
對於依靠資金高速周轉的房地產行業來說，銀根縮緊才是真正的噩耗。即便如此，房地產企業的大佬們也並不願意輕信市面上關於崩盤的危言聳聽，仔細分析每個城市的年度千人開工套數看起來更可靠。
市場分化下的心態
"2013年國內城市已出現非常嚴重的分化"，萬科集團執行副總裁毛大慶認為，中國的宏觀調控一般都集中於50個城市左右，其中政府宏觀調控力度較松的卡債協商利息就學貸款率利計算excel信貸年息30個城市，過去兩年都存在城市快速擴張、政府超量賣地的現象，導致一些城市的儲能遠超過年去化速度，剩下的20個城市，是以北京為代表的人口聚集地，過去一年地價增速遠高於城市房價可承載的增速。
"2013年拿高價地的企業心裡應該是比較緊張的，這些項目大概有三四十個，這些項目大概都在每平米四、五萬及以上，也就是說在2014年到2015年會入市三四十個四、五萬以上的項目，這些房子誰買？對於房企來說壓力應該還是挺大的，我覺得這個問題值得關註，"毛大慶說，"市場會自己尋求平衡，我們判斷今年下半年地價有可能逐漸回落，回落之後帶來的問題是，這一批近一兩年內拿的土地所產生的產品，到2014年和2015年會變得有一些尷尬。"
和當年的"人傻錢多速來"不同，國內房產市場不斷分化的環境讓房地產開發這場遊戲變得有些難度。"今年的情況不是太樂觀"，中國建築地產業務一位高層在企業年會上就說到，"今年房地產市場應該會分化，有一些壓力，"盡管這傢公司在過去一年的銷售額達到1426億元，但是位於三四線城市的部分項目令人有些擔心，這些地區往往供過於求。"供應量太大瞭，但需求其實沒有那麼大，所以這些地方的競爭壓力很大，隻能把能做的做好，發現一些創新點，創造新概念，增加其他的服務，或者提供多元化的方式。"能想到的賣樓方式有很多，而這些費工夫的策略都是曾經不需考慮的。盡管要花費更多精力，但降價銷售的方式絕不會輕易采用。"降價是不太可能的，這兩年房地產企業賺的盆滿缽滿，大傢寧願撐下去也不會降價的，而且壓力沒有大到需要降價的時候，還是可以撐下去，"上述建築人士說，"我相信誰也不會先走這條路。"
2014年1-2月份，全國房地產開發投資7956億元，同比名義增長19.3%，增速比去年全年回落0.5個百分點。其中，住宅投資5426億元，增長18.4%，增速回落1個百分點。華遠集團董事長任志強對此還是抱有信心，"房地產出現瞭略微下滑，但仍然保持合理的增速。我們認為房地產投資增速還會繼續下滑，但下滑並不會很嚴重，"和2008年的情況絕不一樣，房地產開發投資增速在2008年累計降幅接近13個百分點，房地產市場進入蕭條期，"與2012年相似，有可能今年還維持在16%到18%的水平，"任志強說。
依仗著房地產業對GDP增長以及財政收入增長的貢獻，在仍未出現新的經濟增長點時，地產商們依然安穩地搭乘這趟列車。做蘇北鎮級市場土地一級開發的張文韜正在關註與城鎮化有關的所有政策，"三四線很多地方市場已經飽和，我們現在主要跟城鎮化進程，這是能夠帶來機會的。"
任志強認為根據目前數據看不出二三線城市會出現急劇下滑和惡化，他做瞭一份東中西部三地區全國商品房銷售額比對報表，"今年前兩個月的全國商品房銷售面積同比下降0.1%，大傢可能認為出現負數瞭是很危險的，但去年增長為77.6%，老保持這麼高的增速可能嗎？不可能。所以沒什麼可怕的，這個數字和前年相比，增長瞭近50%"。據國傢統計局數據，2014年1-2月份全國商品房銷售額同比下降3.7%，其中主要下降來自於東部地區，同比下降9.6%，而增長最快的為中部地區，同比增長14.3%。
審慎尋出路
在這個看似沒有周期的行業，卻不得不承認經濟周期的存在。一旦經濟形勢不佳，土地儲備將成為沉重負擔。"尤其對我們中小企業來講，土地儲備在一定時期是一個麻煩。金融風暴的時候，土地儲備就是毒藥，這是一個很現實的事情"， 陽光城(000671,股吧)集團股份有限公司總裁陳凱表示，"現在因為我們的曲線幾乎是一條直線往上走，大傢覺得面粉比面包貴，沒有問題，今天買瞭，等一等，房價還會漲，但這是一個偽命題，行業一定會有一個周期出現。"
偏緊的信貸政策，對於自有資金量較小的中小企業來說風險更大。不過李明更願意相信隻要做到細分市場、精細運營、金融創新，中小企業也能夠逃過一劫活得更久，"和大而強相比，活的久更重要。"
市場的悲觀情緒主要來源於銀行流動性緊縮，這是被提及最多的一個詞，對於急需資金周轉的房地產企業而言，在銷售不佳的情況下，偏緊的信貸政策完全可能成為致命一擊，融資的重要性更為凸顯。
為瞭對沖銀根緊縮下開發貸等資金減少的風險，房地產開發企業不得不選擇地產信托、地產私募基金、發行債車貸試算公式信貸年息券等成本更高的融資方式。
想要拿到成本較低的銀行信貸，必須有優質的項目，這是對房地產企業資金管控能力以及對項目精細運作的考驗。"銀行貸款份額的收緊，實際上他們在投什麼項目、批什麼項目上也會觀察這些項目的走勢，"毛大慶說。
即便是中國房地產開發企業大佬萬科集團，也開始對國內的房產市場表示擔憂。"我們確實很難做什麼太多動作，"毛大慶也表示很無奈，"隻能是順應形勢。"
為瞭規避未來住宅市場利潤持續攤薄的風險，房地產開發企業紛紛通過多元化的方式謀求轉型。保利地產(600048,股吧)將養老產業作為提供未來新利潤增長點的重要環節。萬科則定位城市配套服務商，商業地產比例擴增至20%。碧桂園則頻繁進行海外投資。曾經主攻三四線城市的恒大集團開始轉戰一二線城市。
和應對國內風險相比，越來越多的房地產企業選擇走出去尋找機會。據仲量聯行統計，2013年當年確定的海外房地產項目投資額達到476億元，同比增長率34%。綠地集團董事長張玉良說："今年按照我們的預計，會有超過200億以上的海外投資，明年海外投資額可能會超過400億。"
對國內房地產市場缺乏信心也許是件好事，房地產企業開始嚴肅對待拿地-開發-賣樓這一系列環節，因為這有可能不再是一個一勞永逸的產業。三十歲的萬科正在尋求自我革命，摸索成為一個城市配套服務商。陳凱則為企業規劃瞭五個戰略步驟，"高周轉、低成本、大系統、自組織、在細分市場領先，對小企業特別重要。"
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-03-22/09382656910.shtml
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